Harga rumah nasional di Australia melambat tajam, dan penurunan di Sydney serta Melbourne menjadi sinyal paling jelas bahwa momentum pasar properti mulai melemah. Pada April 2026, pertumbuhan harga rumah nasional hanya 0,3 persen, laju terlemah sejak Januari 2025.
Di dua kota terbesar itu, tekanan terasa lebih kuat. Data Cotality menunjukkan harga rumah di Sydney dan Melbourne masing-masing turun 0,6 persen dalam sebulan terakhir, sementara indeks PropTrack dari REA Group mencatat penurunan nasional 0,1 persen dengan Sydney turun 0,5 persen dan Melbourne turun 0,3 persen.
Tekanan terbesar datang dari kota besar
Kepala penelitian Australia di Cotality, Gerard Burg, melihat pelemahan itu sudah tampak jelas di pasar metropolitan. Ia menilai arah pasar kini bergerak ke perlambatan lanjutan, dengan Sydney dan Melbourne sebagai wilayah yang paling rentan.
Burg menyoroti dampak kenaikan suku bunga berulang, inflasi yang menekan anggaran rumah tangga, serta ketidakpastian harga energi di seluruh negeri. Menurutnya, kenaikan suku bunga lebih lanjut dapat membuat pelemahan pasar berlangsung lebih lama.
Pasar dinilai sudah mencapai titik balik
Ekonom REA Group, Eleanor Creagh, menyebut kondisi saat ini sebagai titik balik yang jelas bagi pasar properti. Ia memperkirakan harga akan terus turun atau pertumbuhan harga melambat di banyak wilayah, tetapi penurunannya berlangsung tertib dan bukan kehancuran pasar.
Creagh menilai perlambatan ini bersifat luas dan tidak hanya terjadi di kota-kota besar. Bahkan di wilayah yang masih mencatat kenaikan harga, laju pertumbuhannya sudah mulai melambat.
Suku bunga dan sentimen pembeli ikut menekan
Ekonom ANZ, Madeline Dunk, mengatakan Sydney dan Melbourne memang cenderung paling sensitif ketika suku bunga naik. Ia menjelaskan bahwa dalam siklus bunga yang lebih tinggi, kedua kota itu biasanya turun lebih dalam dan lebih cepat dibanding pasar lain.
Dunk juga menilai kenaikan suku bunga memicu rasa cemas terhadap ekonomi secara umum. Ia menyebut kondisi itu memengaruhi sentimen dan kepercayaan, yang pada akhirnya berdampak pada keputusan membeli rumah.
Kepercayaan konsumen saat ini berada di level 64,3, jauh di bawah rata-rata bulanan 108,9 menurut data ANZ-Roy Morgan. Dunk mengatakan angka itu mencerminkan kepercayaan yang sangat lemah dan bahkan lebih buruk dibanding periode sebelum penguncian wilayah akibat pandemi COVID-19.
Pasokan dan daya tawar pembeli berubah
Di sisi lain, stok rumah yang tersedia ikut membentuk arah pasar di berbagai kota. Dunk menilai banyak ibu kota kecil yang masih mencatat pertumbuhan kuat justru memiliki daftar properti yang sangat rendah.
Situasinya berbeda di Sydney dan Melbourne, di mana peningkatan jumlah lelang memberi pembeli lebih banyak pilihan. Menurut Dunk, kondisi itu bisa memberi posisi tawar yang sedikit lebih kuat bagi pembeli karena pasar menjadi kurang ketat.
Selain itu, kenaikan biaya bahan bakar juga menekan anggaran rumah tangga. Dunk memperkirakan rata-rata orang kini membayar sekitar $18 ekstra per minggu untuk fuel, dan beban itu merembet ke belanja serta aktivitas ekonomi yang lebih luas.
Risiko baru dari inflasi dan ketidakpastian global
Kepala Investasi VanEck, Russel Chesler, memperkirakan Bank Sentral Australia kemungkinan menaikkan suku bunga menjadi 4,35 persen pekan depan. Ia juga melihat dampak perang Iran dan kenaikan harga minyak masih terus masuk ke ekonomi.
Chesler memperkirakan inflasi tahunan akan naik lebih tinggi saat data April dirilis. Ia juga mengingatkan bahwa biaya bahan bakar dan pupuk yang meningkat dapat mendorong harga pangan, termasuk roti, susu, dan hasil segar.
Direktur grup lelang Menck White, Clarence White, mengatakan pasar sedang ditekan oleh ketidakpastian global dan domestik. Ia menyebut kekhawatiran soal perubahan pajak investor, kenaikan suku bunga, dan kejutan harga bensin membuat banyak pihak menahan langkah.
White menilai efeknya bisa menjadi bola salju ketika pembeli memilih menunggu karena takut harga turun lebih jauh. Di sisi penjual, sebagian mulai bersikap pragmatis terhadap harga, sementara yang lain memilih keluar dari pasar untuk sementara waktu.
Wilayah regional masih bertahan lebih kuat
Meski perlambatan meluas, pasar regional tetap menunjukkan daya tahan yang lebih baik. Data Cotality mencatat indeks gabungan regional naik 4,2 persen selama empat bulan pertama tahun ini, lebih tinggi daripada kenaikan 1,8 persen di wilayah gabungan ibu kota negara bagian.
Secara nasional, harga rumah masih naik 9,8 persen secara tahunan dengan total imbal hasil 13,6 persen dan nilai median $940.048. Namun, dengan Sydney dan Melbourne sama-sama melemah, arah pasar properti Australia kini semakin ditentukan oleh apakah tekanan suku bunga dan biaya hidup akan terus berlanjut.
