Credit: Getty Images
Better Home & Finance bersama Coinbase memperkenalkan jenis hipotek baru yang memungkinkan pembeli rumah memakai bitcoin atau USDC sebagai agunan. Produk ini menarik perhatian karena memberi peluang bagi pemilik aset kripto untuk membeli rumah tanpa harus menjual kepemilikan digital mereka terlebih dahulu.
Skema ini dipasarkan sebagai kredit rumah yang “conforming”, sehingga pinjamannya dapat diproses dengan dukungan Fannie Mae seperti hipotek pada umumnya. Bagi sebagian pembeli, model ini bisa menjadi jalan masuk ke kepemilikan rumah, tetapi risikonya tetap perlu dipahami sebelum mengajukan.
Apa yang membuat hipotek ini berbeda
Better menyebut produk ini sebagai crypto-backed conforming mortgage pertama. Secara sederhana, pembeli rumah bisa menjaminkan bitcoin atau USDC untuk membantu membiayai uang muka, sementara aset kripto itu disimpan di akun kustodian Better di platform Coinbase sampai hipotek lunas.
Di atas kertas, pendekatan ini memberi dua keuntungan utama. Pembeli tetap memegang eksposur terhadap aset kripto yang dimiliki, dan mereka juga bisa memakai nilainya untuk memperkuat posisi saat membeli rumah.
Namun, penting dicatat bahwa Fannie Mae tidak terlibat langsung dalam bagian kriptonya. Peran lembaga itu lebih pada sisi hipotek rumahnya, sehingga eksposur terhadap volatilitas kripto tidak dibebankan ke Fannie Mae.
Cara kerja pengagunan kripto
Struktur produk ini tidak memakai satu pinjaman tunggal, melainkan dua pinjaman terpisah. Satu pinjaman digunakan untuk pembelian rumah, sedangkan satu pinjaman lain dipakai untuk uang muka, dan hanya bagian kedua yang didukung agunan kripto.
Better juga menetapkan batas yang cukup konservatif. Hanya 40% dari nilai kripto yang bisa dipakai sebagai agunan untuk uang muka, sehingga sebagian besar nilai aset digital tidak dihitung penuh dalam skema ini.
Berikut gambaran sederhananya:
| Komponen | Penjelasan |
|---|---|
| Pinjaman rumah | Digunakan untuk membeli properti |
| Pinjaman uang muka | Didukung agunan kripto |
| Jenis aset | Bitcoin atau USDC |
| Porsi yang dihitung | 40% dari nilai kripto |
| Penyimpanan aset | Akun kustodian Better di Coinbase |
| Masa simpan aset | Hingga hipotek lunas |
Mengapa produk ini dianggap menarik
CEO Better, Vishal Garg, mengatakan kepada Investopedia bahwa produk ini “membuka generasi baru pemilik rumah”. Coinbase juga menyebut langkah ini sebagai “major step forward for crypto’s real-world utility” karena dinilai memberi stabilitas tambahan dan dukungan pemerintah melalui struktur hipotek yang conforming.
Bagi investor kripto, daya tarik terbesarnya jelas: aset tidak perlu dijual untuk mendapatkan akses ke pembiayaan rumah. Model ini bisa berguna bagi orang yang percaya harga asetnya masih punya potensi naik dan ingin mempertahankan kepemilikan jangka panjang.
Risiko yang tetap perlu diperhatikan
Meski terdengar aman karena ada struktur pinjaman dan dukungan lembaga besar, produk ini tetap punya risiko. Salah satunya adalah risiko likuidasi jika peminjam gagal memenuhi kewajiban pembayaran.
Better menjelaskan bahwa jika pembayaran terlambat, peminjam diberi waktu 30 hari untuk memperbarui akun. Jika status menunggak masuk ke 60 hari, Better dapat melikuidasi kripto yang dijaminkan, bahkan jika nilainya saat itu lebih tinggi daripada saat awal dijaminkan.
Maurico Di Bartolomeo dari LEDN mengatakan, “The benefit is you don’t get liquidated” karena volatilitas pasar, tetapi pernyataan itu berlaku hanya dalam konteks tertentu dan tidak menghapus seluruh risiko. Selain itu, aset yang dijaminkan tidak bisa dijual sampai hipotek lunas, sehingga likuiditas pemilik kripto menjadi terkunci dalam jangka panjang.
Hal yang perlu dipertimbangkan sebelum mengambilnya
Sebelum memilih hipotek berbasis kripto, calon pembeli rumah sebaiknya menilai bukan hanya potensi keuntungan, tetapi juga konsekuensi praktisnya. Produk ini bisa cocok bagi pemilik kripto dengan profil keuangan kuat, pendapatan stabil, dan toleransi risiko yang tinggi.
Berikut beberapa hal yang perlu dicek:
- Apakah aset kripto yang dimiliki memang cukup besar untuk memenuhi syarat agunan.
- Apakah arus kas bulanan cukup kuat untuk menjaga pembayaran tetap lancar.
- Apakah ada rencana cadangan jika harga aset kripto turun tajam.
- Apakah dana darurat tersedia untuk menghindari keterlambatan pembayaran.
- Apakah aset kripto tersebut sebenarnya lebih berguna bila tetap disimpan daripada dijadikan agunan.
Mengapa skema ini bisa mengubah pasar
Langkah Better dan Coinbase menunjukkan bahwa kripto makin masuk ke sektor keuangan arus utama, bukan hanya sebagai aset dagang. Jika model ini berkembang, lebih banyak pemilik aset digital berpotensi memanfaatkan kekayaan mereka untuk kebutuhan riil seperti membeli rumah.
Di sisi lain, pembeli tetap harus membaca detail kontraknya dengan cermat karena risiko kerugian bisa muncul bukan hanya dari pergerakan harga kripto, tetapi juga dari keterlambatan pembayaran dan pembatasan akses terhadap aset yang dijaminkan. Dalam praktiknya, produk ini lebih cocok dilihat sebagai alat pembiayaan baru yang menggabungkan potensi kemudahan akses rumah dengan disiplin risiko yang ketat.
