Crypto-backed mortgage mulai masuk arus utama karena bank dan pemberi pinjaman kini melihat aset digital sebagai jaminan yang bisa dipakai tanpa perlu dijual lebih dulu. Bagi banyak pemilik bitcoin dan aset kripto lain, skema ini membuka jalan baru untuk membeli rumah tanpa harus melepaskan kepemilikan yang nilainya sudah naik.
Cara kerjanya mirip kredit rumah biasa, tetapi ada lapisan tambahan berupa jaminan kripto. Bitcoin, stablecoin USD Coin, atau aset yang ditokenisasi dipakai sebagai agunan untuk membantu membiayai uang muka atau pinjaman rumah itu sendiri.
Fannie Mae, perusahaan yang disponsori pemerintah dan menyalurkan kapital ke industri pembiayaan perumahan, akan mulai menerima bitcoin dan USD Coin sebagai agunan untuk mortgage konvensional. Program ini masih dalam tahap pilot, dengan Better sebagai pemberi pinjaman yang bermitra dengan Coinbase, dan daftar tunggu sudah terbentuk.
Selama ini, layanan seperti itu masih tergolong niche dan hanya tersedia dari segelintir penyedia. Namun minat awal terlihat kuat, terutama dari calon pembeli yang selama bertahun-tahun menyimpan kripto dan kini ingin menggunakannya untuk kebutuhan yang lebih nyata.
Di skema Better dan Coinbase, mortgage konvensional yang didukung kripto pada dasarnya bekerja seperti pinjaman tanpa uang muka. Ada dua pinjaman yang digabung menjadi satu, yakni mortgage utama dan pinjaman uang muka yang dijamin kripto, lalu semuanya disatukan dalam satu suku bunga, tenor, dan cicilan bulanan.
Ada syarat jaminan yang ketat. Jika memakai bitcoin, nilai agunan harus minimal 250% dari pinjaman uang muka, sedangkan untuk USDC nilainya harus minimal 125%.
Contohnya, agunan BTC senilai $250,000 dapat mendukung pinjaman uang muka $100,000. Sementara itu, agunan USDC senilai $125,000 juga dapat mendukung pinjaman uang muka $100,000.
Better juga menawarkan kredit biaya penutupan untuk anggota Coinbase One yang lolos pinjaman. Nilainya sebesar 1% dari jumlah mortgage, dengan batas maksimal $10,000.
Vishal Garg, pendiri sekaligus CEO Better, mengatakan peluncuran resmi mortgage kripto akan dilakukan pada Juni. Ia menyebut sebagian pinjaman berbasis kripto sudah mulai dilakukan sekarang untuk menyempurnakan proses yang masih perlu dibenahi.
Coinbase melihat permintaan datang dari pemilik aset yang tidak ingin menjual kepemilikannya hanya untuk membiayai rumah. Mark Troianovski dari Coinbase mengatakan banyak pendaftar adalah orang yang sudah lama menyimpan kripto dan kini melihat aset itu bisa dipakai untuk tujuan yang sangat praktis, yaitu punya tempat tinggal.
Model untuk pembeli dengan aset besar, tapi tanpa penghasilan tradisional
Skema serupa juga dijalankan Milo, yang menargetkan pemilik aset digital dengan penghasilan tradisional yang tidak standar. Perusahaan ini tidak mewajibkan pendapatan biasa untuk lolos mortgage dan memberikan pembiayaan 100% bagi peminjam yang memenuhi syarat.
Pendiri Milo, Josip Rupena, sebelumnya bekerja di divisi ultra-high-net-worth di firma Wall Street. Ia akrab dengan konsep meminjam dengan jaminan aset yang nilainya sudah naik, alih-alih menjualnya, dan melihat bahwa sebagian klien kaya tetap tidak memenuhi standar kelayakan pinjaman konvensional.
Milo melaporkan telah melampaui $100 juta dalam originasi crypto mortgage. Salah satu pinjaman yang disebutkan mencapai rekor $12 juta.
Struktur pinjamannya juga khas. Untuk mortgage 30 tahun, 10 tahun pertama bersifat interest-only, lalu sisanya diamortisasi selama 20 tahun berikutnya.
Dalam salah satu contoh, pinjaman $1 juta mengharuskan peminjam menempatkan bitcoin senilai $1 juta sebagai agunan. Baik bitcoin maupun properti sama-sama dijadikan jaminan dalam transaksi itu.
Risikonya juga dijelaskan secara terbuka. Jika nilai bitcoin turun 65%, nilai jaminan berubah menjadi $350,000, sehingga peminjam harus menambah bitcoin atau mengurangi saldo pinjaman.
Rupena mengatakan perusahaannya belum pernah meminta tambahan jaminan selama periode tiga setengah tahun mereka menyalurkan crypto mortgage. Ia juga menawarkan opsi self-custody crypto mortgage, di mana Milo memverifikasi bitcoin, tetapi pelanggan tetap menyimpannya sendiri dan membayar uang muka tunai.
Biaya pinjaman Milo sedikit lebih tinggi dari mortgage konvensional. Selisihnya sekitar setengah poin, sehingga jika suku bunga konvensional 6,5%, skema Milo berada di sekitar 7%.
Mengapa minatnya terus naik
Bagi sebagian peminjam, manfaat utama skema ini adalah menghindari penjualan aset dan potensi beban pajak yang timbul karenanya. Bryan Courchesne dari Daim.io menilai mekanisme ini menarik, tetapi ia mengingatkan bahwa untuk pinjaman konvensional yang didukung kripto, agunan bitcoin yang dibutuhkan tetap jauh lebih besar dari uang muka yang ingin dibiayai.
Courchesne menyebut ada dua hal yang perlu diperhatikan, yakni rasio agunan bitcoin sebesar 250% dan suku bunga yang cenderung lebih tinggi dibanding rate berjalan. Ia mengatakan pasar mendengar kisaran 125 hingga 150 basis poin di atas suku bunga umum, sehingga pinjaman yang awalnya terlihat di 7% bisa saja dipatok di 8% atau 8,5%.
Meski begitu, optimisme tetap besar karena struktur ini mengubah aset yang selama ini dianggap pasif menjadi alat pembiayaan. Garg bahkan mengatakan bukan hanya bitcoin yang menjadi fokus, melainkan semua aset yang bisa ditokenisasi.
Ia juga menyinggung bahwa 41% pelanggan mereka akhirnya tidak membeli rumah atau tidak lolos karena tidak punya dana uang muka. Menurutnya, ada ruang lebih besar jika saham, ETF indeks S&P 500 versi token, atau aset tokenisasi lain bisa dipakai sebagai dasar pembiayaan tanpa harus menjual kepemilikan yang nilainya sudah naik.
Garg mengatakan perusahaannya sudah bekerja dengan sejumlah korporasi besar di AS agar karyawan mereka bisa memanfaatkan saham untuk membeli rumah tanpa uang muka. Ia juga menyebut ada $35 triliun saham dan obligasi di tangan rumah tangga AS, sementara uang di rekening bank dan giro hanya $5 triliun, sehingga saat ini yang dihitung sebagai dana uang muka masih sangat terbatas.
Coinbase menilai pola ini juga sejalan dengan cara kaya raya menjaga likuiditas tanpa menjual aset inti. Troianovski membandingkannya dengan mekanisme yang dipakai tokoh seperti Sergey Brin dan Jeff Bezos, yaitu tetap memegang saham bernilai besar sambil memakai aset itu untuk kebutuhan lain.
Di sisi lain, Courchesne melihat minat datang dari klien yang sudah mulai bertanya sebelum produk ini benar-benar luas tersedia. Ia tetap optimistis bahwa crypto mortgage akan membantu lebih banyak orang meraih kepemilikan rumah dengan memanfaatkan aset digital yang selama ini hanya disimpan.
