Rencana KPR dengan tenor hingga 40 tahun membuka peluang cicilan lebih panjang bagi masyarakat, tetapi juga menghadirkan persoalan besar bagi penyedia dana. PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF perlu mencari sumber pendanaan berjangka sangat panjang agar tidak menghadapi risiko ketidaksesuaian jatuh tempo atau maturity mismatch.
Tantangan tersebut muncul ketika pembiayaan perumahan memasuki semester II/2026 masih dibayangi daya beli masyarakat yang belum pulih sepenuhnya dan ketidakpastian ekonomi. Kenaikan biaya dana berpotensi membuat bunga KPR lebih mahal, lalu menekan permintaan rumah dan kredit pemilikan rumah.
Tenor 40 Tahun dan Tantangan Pendanaan
Direktur Utama PT SMF Ananta Wiyogo menyatakan tenor KPR 40 tahun masih bersifat opsional, bukan kewajiban. Namun, bila skema itu diterapkan, tenor pendanaan SMF harus disesuaikan agar kewajiban jangka panjang tidak ditopang oleh dana yang lebih pendek.
Perseroan menghadapi keterbatasan minat investor terhadap surat utang berjangka panjang di dalam negeri. Menurut Ananta, penerbitan surat utang dengan tenor 20 tahun pun masih sulit dilakukan karena minat investor terbatas.
SMF mulai mengkaji peluang pendanaan dari pasar internasional untuk menopang kebutuhan tersebut. Opsi itu dapat melibatkan investor dana pensiun luar negeri yang memiliki minat investasi jangka panjang, meski perbedaan mata uang juga menjadi risiko yang harus diperhitungkan.
Di pasar modal domestik, dana investasi dari dana pensiun dan lembaga asuransi diperkirakan berada di kisaran Rp1.400 triliun hingga Rp1.700 triliun. SMF selama ini mengandalkan pasar modal lokal sebagai sumber utama penghimpunan dana.
Peran Likuiditas untuk KPR dan Rumah Subsidi
SMF menjalankan fungsi sebagai penyedia likuiditas bagi bank penyalur KPR melalui refinancing atau penyaluran pinjaman. Perseroan juga menjadi instrumen fiskal pemerintah dalam mendukung program pembiayaan perumahan, termasuk KPR Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan atau KPR FLPP.
Dalam skema KPR FLPP, SMF menyediakan 25% kebutuhan pendanaan untuk program rumah subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Target program tersebut pada 2026 mencapai sekitar 350.000 unit rumah dengan suku bunga tetap 5% selama tenor 20 tahun.
| Indikator SMF | Posisi hingga Juni 2026 | Catatan |
|---|---|---|
| Penyaluran pinjaman semester I/2026 | Rp14,09 triliun | Akumulasi sejak berdiri Rp141,61 triliun |
| Pendanaan semester I/2026 | Rp8,48 triliun | Akumulasi hingga kuartal II/2026 Rp77,69 triliun |
| Sekuritisasi aset | 17 transaksi | Nilai akumulasi Rp14,21 triliun |
| Porsi pendanaan KPR FLPP | 25% | Kebutuhan dana mencapai Rp36,7 triliun |
Sejak berdiri hingga Juni 2026, SMF telah memperoleh Penyertaan Modal Negara sebesar Rp17,91 triliun untuk menjalankan peran dalam KPR FLPP. Untuk memenuhi porsi pendanaan 25%, perseroan menggunakan tambahan dana dari neraca sendiri dan utang sekitar Rp18,8 triliun.
Pendanaan tersebut menghasilkan pembiayaan bagi 962.650 unit rumah. SMF juga menargetkan kerja sama dengan BP Tapera, BTN, serta perbankan agar target 350.000 rumah subsidi tahun ini dapat tercapai.
Tiga Fokus untuk Menjaga Pertumbuhan
SMF menetapkan tiga fokus hingga akhir 2026, yakni menjaga kesiapan dana KPR FLPP, memperluas dukungan likuiditas untuk lembaga penyalur kredit perumahan, serta mendaur ulang aset. Daur ulang aset dilakukan melalui refinancing dan sekuritisasi, termasuk skema jual putus maupun tidak jual putus yang sedang dikaji.
Dukungan likuiditas bagi bank juga diarahkan melalui skema pendanaan yang menyesuaikan kebutuhan masing-masing lembaga penyalur KPR. Salah satu kegunaannya adalah membantu pemenuhan modal tier 2 bagi lembaga yang membutuhkan.
Menurut laporan finansial.bisnis.com, kondisi makroekonomi menjadi salah satu tekanan bagi sektor perumahan. Chief Economist SMF Martin D. Siyaranamual menilai belanja pemerintah yang tinggi, pelemahan cadangan devisa, dan tekanan pada rupiah berpotensi membuat Bank Indonesia mempertahankan kebijakan moneter ketat.
Kondisi tersebut dapat mendorong kenaikan biaya dana dan bunga KPR. Perlambatan penjualan ritel setelah hari raya, tekanan sektor konstruksi, serta pertumbuhan penjualan rumah yang masih negatif juga menunjukkan pemulihan permintaan properti belum merata.
Meski demikian, SMF menilai tekanan pada bisnis perumahan belum bersifat fundamental. Perseroan tetap menjaga kualitas aset melalui seleksi ketat atas mitra penyalur dan portofolio pembiayaan yang berfokus pada sektor perumahan serta kawasan permukiman.
Pada Juni 2026, SMF mencatat rasio NPL gross sebesar 0,03%. Laba bersih semester I/2026 mencapai Rp391 miliar atau tumbuh 33,90% secara tahunan, sementara target laba hingga akhir tahun dipatok Rp568 miliar.
Aset SMF pada Juni 2026 tumbuh 21,79% secara tahunan menjadi Rp68,29 triliun, dengan target akhir tahun Rp73,30 triliun. Di tengah prospek KPR yang menantang, kemampuan memperoleh pendanaan jangka panjang akan menjadi penentu penting bagi keberlanjutan peran SMF dalam pembiayaan perumahan.